全面深度：解封后，上海房价是涨还是跌？

文|大棋

gzh：大棋在魔都

2021年年底，在中介门店招兵买马喜迎第二年的楼市小阳春的时候，谁也没想到，稳定了两年的新冠疫情在成交量刚刚抬头的3月，来了个措手不及的大暴击。

2022年的小阳春还是一个谜题，答案未能揭晓，接踵而来的便是另一个谜题，疫情后的上海，房价是会涨还是会跌？

群众们的看法多数悲观，情绪中有对上海这座经济第一城的管理失责而失望，对眼前的就业形势和经济状况而担忧，对上海能否战胜这波新冠暴击而存疑。

这样的上海，房价还会如过去一样坚挺吗？

我思考了很久，从四个层面来看这个问题，这样会更加的系统：

1.货币松紧

2.调控政策

3.楼市供需

4.楼市信心

01货币松紧

房地产讲逻辑，发展周期长期看人口，中期看土地，短期看金融和政策。

所谓的短期看金融，其实看的就是货币的松紧。

从宏观经济来看，尽管全球货币紧缩，但人民币还是有底气不跟风。

美元加息到了刻不容缓的地步，带动全球进入加息周期，外部环境紧缩必然的大趋势。而人民币得益于出口景气，持续贸易顺差使得人民币稳中微升。

大家或许发现了，人民币兑美元近期连续四日下跌。

但从历史走势来看，人民币还处于相对高位，近期大跌也是由于疫情影响了出口等经济活动。

等各大城市解封复工后，有助于恢复人民币的强势趋势。或者说我们仍有空间、底气保持“以我为主”货币政策。

人民币兑美元处于相对历史高位

日元、欧元、英镑走势较弱，人民币反倒是逆势维稳，这都要感谢2021年国内疫情控制得当。

当很多制造业国家还处于疫情迫害而停工时，只有我们能确保提供稳定的货物出口，其中包括防疫物资、汽车商品、集成电路等。

全球进入加息周期，避免不了的就是输入性通胀，而国内CPI仍有空间不加息。

3月国内CPI同比上涨1.5％，但仍处于较低安全水平，不需要加息收紧货币。

而美国由于前两年大水漫灌，物价直冲上天，3月CPI同比增长8.5%，并呈现持续性走高，创下40年来新高。

外部环境有一定空间，但仍须警惕，而内部，最大的问题是经济转型探底的压力。

国内经济受疫情及转型双重考验，帮扶实体、增加收入、提振内需，哪一样都需要货币宽松来支持。

而去杠杆、去房地产化，又要收紧货币，如何精准放水输血是管理者非常头疼的问题。

全国这盘棋，是不是开始分化呢？

一方面，楼市下跌的城市已经开始降低限购门槛，下调房贷利率。

比如郑州、福州、青岛；3月全国首套贷款平均利率5.28%，二套平均利率5.57%，已回归至去年3月水平。

另一方面，一二线大城市调控政策没有松动。央行降准降息小心谨慎，连LPR也没有变化，毕竟放出去的水都是有代价的。

整体来看，货币政策并不会跟随美元大势加息，我国仍有空间和资本坚持“以我为主”的货币政策，货币宽松是未来大趋势。

楼市既是经济的压舱石，又是风险之源，管控好是天使，管不好就是恶魔。

从十三五开始，国内楼市调控初见成效，长效机制还未健全之前，可不能功亏一篑。

宽松货币的原则是什么，第一，不搞大水漫灌，第二，精准滴灌实体经济，这是方向。

这完全是吸取2016年那一轮地产牛市的教训。

同样是美元在2015、2016年加息、缩表，人民币反其道而行之，大量资金进入楼市寻求保值，造就了楼市大涨。

这次会重蹈覆辙吗？这样的放水就是搬起石头砸自己的脚。

02楼市调控政策会放松吗？

那房地产政策面呢，有没有放松的空间。

当下上海楼市的调控政策有：

1.限购政策

2.二手房三价合一

3.新房积分认购、限售

这其中最具杀伤力的政策，无疑是二手房三价合一，变相抬高首付款，降低杠杆率，出台当月二手房成交量腰斩。

三价合一的奥义就在于不透明，你不知道哪些小区核验价上涨了，更不知道上涨了多少幅度。

这是大家猜测最多能够放松的政策。前阵子网传，深圳的指导价政策要取消了。短期不会取消，但非空穴来风。

二手房指导价的放松，作为第一张调控放松的牌，是非常合适且安全的。

新房积分比例呢，一直猜测会扩大范围，但这条对上海楼市影响不大，只是优质新房中签率更低，如果有茶水费，也是个别现象。

限购政策在五大新城已经有实质性的松绑，五年社保减少到三年，临港近期更是对于重点支持企业的人才社保缩短为3个至6个月。

五大新城敢松绑落户购房政策是有前提的，前提就是人地房挂钩。

十四五规划中，五大新城需要完成大量人口流入指标，人多了购房需求就多了，供应的土地和房源量跟上，房价就维持住了。

拿临港举例，在最新的《临港住房发展“十四五”规划》中明确表示，为了配合临港自贸区片区大量人才导入，每年要供应将近2万套商品住房，五年间总共10万套商品住房，除此之外，还规划了大量保障性住房、租赁住房的供应。

而“十三五”期间，临港新城平均每年5000套的供应都达不到，可见2万套体量之大。

五大新城，或许产业还不行，生活配套还不足，但有的是土地，有的是规划。

有土地，有供应，就能有进一步的放松空间。

03上海的楼市供需

上海楼市的需求指的是什么呢？

要买房的人：落户刚需、棚改刚需、住房改善、豪宅避险。

2021年购房需求显著上升的，就是落户人群和棚改人群。

2021年全年一共公示7.3万人，其中居转户公示3.7万人,引进人才落户公示3.5万人。而2020年落户3.1万人（主调人），2021年落户人数环比上涨了135%。

而今年，2022年1-3月的落户人数环比去年1-3月是大幅上涨的，可以预计今年落户人数会略高于2021年的7.3万。

十四五期间，上海旧区改造的总体目标是，2021年至2022年三年，计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造110余万平方米、受益居民约5.6万户。

但实际上，拆迁户数远超原定计划目标。

虹口2021年，累计完成旧改征收4.3万户；2022年，还剩5000户旧改任务；

黄浦区，2021年累计完成2.6万户，年度征收创新高记录，2022年计划完成9000户旧改征收；

杨浦区，2021年累计完成1.5万户，同样创新高。

虹口、黄浦、杨浦是去年旧改的主力，其次是静安和徐汇。

前三区在2021年都开足马力，拆迁共计8.4万户，再加上静安、徐汇及其他区域，约有9万多户人家。

这样看来，拆迁户月均7500户，上海落户月均6083人，加起来每月共计1.3万人。

这点完全可以解释，为什么去年三价合一政策之后，上海楼市能够快速走出低谷，而不像深圳成交量躺平。

那2022年呢？还能持续这样的大数量刚需购买群体吗？

落户人群看来是可以的，但拆迁征地已经到了尾声。

改善群体一直是上海的中坚力量，也是受疫情等不确定因素影响较大的群体。

好的房子置换较快，而差点的房子只能通过降价完成置换。这样的现象去年就很明显了。

豪宅市场，指的是2000万以上住宅，每年大概保持在1500-2000套。

今年2-3月豪宅市场蠢蠢欲动，疫情之后，经济形势严峻和货币宽松，很可能继续3月的豪宅热度。

豪宅市场成交量虽然不高，每年都差不多，但会带动房价上涨，对优质资产尤为明显。

04上海楼市的信心

这次疫情上海确实拉垮，从民生保障、方舱管理、医疗资源调配，各方面都是一团糟。

根据2018年的第四次经济普查数据，上海从事民生行业的人员共计约380万，公共管理、社会组织人员等共计约30万人。

这意味着，30多万基层干部要代替380万服务人员服务上海将近2500万群众。

超额工作量，怎么可能不崩溃，怎么可能不一团糟呢？

这是上海管理者应急反应的问题，犯了很多低级错误，延误了控制疫情的最佳时期。

危机处理不当确实反映出上海存在的管理问题，但低频事件不足以改变城市格局。

疫情带来的负面情绪会随着时间消化，也不能改变上海的经济地位、产业能级、发展潜力，反而每一次的危难，说不定都是一次难得的机遇。

那些喊着要逃离上海、上海令人失望的人，是一时情绪还是做好了长久打算了？上海的实力是哪个城市可替代的？

当每年7.3万人落户上海，就会有人6-7万人离开上海，完全符合2035年上海2500万人口规划中的一部分。

老话说，信心比黄金更珍贵。疫情会打击大家对上海楼市的信心吗？

当然不会。

05最后

货币宽松和豪宅市场向好，多多少少带动上海楼市上涨，三价合一放松可以促进刚需和改善的成交量保持稳定，而非抬高价格。

2016年和2020年的上海楼市大行情，平均涨幅超过了30%。这两次大涨都有大放水作为铺垫，从大周期角度考虑，也没到涨的时候，会不会到还要另议。

上海的房价是涨是跌，不如问问，上海的房价是该涨还是该跌？这样一问就简单了，肯定是不该跌。

稳楼市就是稳经济，一线头部城市房价下跌，引发的是对中国未来经济发展的看衰。

综上推论，上海会涨。而什么样的涨幅是合理的？每年在5-10%内，超过15%，就会加码调控了。

不论调控还是放松，上海都有很多张牌可以打，有些安全牌，有些危险牌，如有变动，再做分析。

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