标杆房企高品质住宅规划设计创新与设计精细化管控体系落地之术

深度解析 | 设计质量管理经验交流

工程概况

1、工程基本信息

2、合同概况

3、设计概况

4、装配式设计概况（本项目构件总数量为2.3万件，构件类型有凸窗、叠合板、空调板、楼梯、内隔墙五种类型）

5、项目定位

项目组织架构

1、项目组织架构

设计质量管理

1、公司设计质量管理架构、流程、考核机制

2、项目设计部管理架构

3、项目设计质量控制点EPC工程，如何做到设计质量风险可控？巧借各方力量

4、设计全过程质量管理EPC工程，设计部如何做到贯穿全过程质量管理？七个步骤

5、各参建单位对图纸质量要求业主主要审查和工程品质相关内容，联合体设计院重点审查图纸的完整性的图纸质量，我司主要审查设计质量、设计经济性；

6、图纸内审—BIM审图项目自有BIM团队在设计阶段通过全专业建模提前发现设计问题和施工可能出现的问题，并形成问题报告，在设计阶段优化修改，提高施工图质量。通过设计阶段BIM模型，检查各专业碰撞情况，发现结构错漏有200余处，建筑错漏300余处，机电管线碰撞2000余处，在设计阶段优化修改，提高施工图质量。

—各专业审图由项目设计牵头，项目技术部、质管部、机电管理部、项目图纸优化单位参加；全专业自查，解决各专业间错漏碰却等问题，提高图纸质量。

—精细化审图预审在进行精细化审查之前进行预审，邀请设计单位、第三方审图单位、规划局、业主等单位对全专业图纸进行专业会审，各方针对设计不合理、不满足规范等问题，现场提出解决方案，确保图纸质量。

7、施工图精细化审图（外审）建设单位邀请认定的施工图审查机构按照相关法律、法规，对施工图涉及公共利益、安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查，对审查不合格地方要求整改，直至满足规范要求。

深化设计促进施工质量管理

1、深化设计助力施工质量管控如何提高施工质量，深化设计是其中的一项关键工作，深化设计工作开展前，施工总承包技术部、质检部提资深化设计单位，根据局和公司质量和技术管控要点，将最利于质量管控做法和要求提资设计，深化设计按提资要求出图。

2、预制构件深化设计项目基于BIM技术收集和整合各专业数据信息，将铝模对拉螺杆孔尺寸及定位、爬架墙支座螺栓孔位精准定位，门窗专业提供预埋件、预埋窗框的预埋节点做法，机电专业根据精装要求提供防雷接地扁钢、空调预留套管、排水套管、灯头预埋线盒，烟感探测器线盒等专业信息数据映射在BIM模型上进行数据分析，检查各专业间留洞预埋如果冲突，减少各专业施工质量风险。

3、门窗深化设计

①卧室凸窗采用装配式预制构件，窗框与主体结构预埋，减少传统水泥砂浆塞缝工序，减少雨水通过窗框与结构渗水隐患；②卫生间及公区窗户采用预埋钢副框，窗框与槽口通过防水砂浆封堵，降低雨水通过窗框与结构渗水隐患；③阳台玻璃栏杆预留杯口设计，栏杆立柱通过埋件与主体有效连接，现场无焊接，提高现场施工质量；④阳台门预留压槽口，门框与槽口通过防水砂浆封堵，降低雨水通过门框与结构渗水隐患。

4、幕墙深化设计

①明框玻璃幕墙，采用铝合金龙骨，玻璃与铝合金压块、立柱采用双道密封胶处理，减少渗漏隐患；②竖明横隐玻璃幕墙，造型线条室外向外铝板找坡，增加鹰嘴滴水线以防止雨水堆积，杜绝雨水向室内倒灌渗漏；

③石材幕墙采用背栓做法，在女儿墙顶部收口处增加一道向楼内布置的铝板，防止雨水往墙体渗漏；大面积处采用8mm厚胶缝处理，降低渗漏隐患；

④铝单板雨棚通过找斜坡，端口增加鹰嘴线，实现雨水完全向外流；

5、机电管线综合深化设计机电深化设计包括：机电预留预埋深化、支吊架布置深化、管线综合、机房深化、管井深化等，现场根据BIM深化设计图纸施工，通过深化设计提前预判碰撞等布置问题，提高施工质量，减少返工风险。

6、留洞图深化设计 项目部设有BIM工作室，在设计出图阶段同步建模，在BIM模型优化完毕后出具留洞图，替换原有的设计蓝图，更正了原设计图纸中的少留、漏留、错留现象，大大提高留洞的精确度，避免后期安装过程中的结构开洞现象，节约了工程成本，提高了工程质量。

设计和施工质量管理融合

1、设计与施工总平面布置融合 “施工总平面布置”提资设计，设计根据提资要求，调整设计：①设计复核塔吊基础位置，后浇带、地下室人防墙柱避开塔吊基础，同时合理增加塔吊基础位置的工程桩，做到永临结合；②设计复核施工电梯、顶板材料堆场位置，荷载复核，合理增加顶板板厚，确保质量和安全；③设计和施工现场双向复核，结合设计图纸现场临时道路及路口布置，考虑永临结合。

2、设计促进质量管理——工程详勘① 为了详细了解工程地质条件，在设计阶段，项目要求设计增加详勘布孔数，由原设计127个增加到231个，大大提高详勘的数据准确性，为设计提供精准数据，提高设计质量；② 将详勘数据利用BIM技术反应成三维模型，把桩基模型与详勘模型合并，提前发现问题，反馈给施工现场，施工过程中重点把控，提高施工质量。

3、设计促进质量管理——变形、沉降观测项目根据设计专家意见，要求设计较规范增加沉降观测点数量和频率，保证结构沉降观测数据准确性，出现异常情况提前发现；施工期间的沉降观测，首层施工完毕即观测一次，之后每施工完一层观测一次；覆土回填及结构主体增加较大荷载前后进行观测。

4、设计促进质量管理——工程桩设计① 根据地勘报告和周边工程施工经验，地质较复杂，地层中分布不均匀砂土层和砂砾层，施工旋挖桩极易塌孔，故将旋挖桩优化为管桩；② 为了降低底板开裂或底板上浮风险，在设计阶段，增加抗拔桩布置的数量和抗拔桩埋深，结构计算布置1456根12米抗拔桩即可，实际设计布置1598根14米抗拔桩。

5、设计促进质量管理——防水做法（如何做到地下室防水与结构同寿命）根据住建部2019年《住宅项目规范（征求意见稿）》中，对建筑防水提出了新要求，颠覆了现行“防水质保期5年”的规定；规定建筑设计工作年限应符合：结构不低于50年，屋面与卫生间防水不低于20年，地下室防水不低于结构设计工作年限；

——防水做法理解误区：很多人认为地下室防水好坏的主要责任是在做防水层的。这个理念是错误的，地下室防水一定要“以刚为本”且“刚柔结合”：刚性防水是指防水混凝土（即：结构自防水）和砂浆层防水；柔性防水是指涂料防水层和卷材防水层。长圳二期项目地下室建筑防水等级为一级防水，针对防水构件，建筑采用经过专家论证的可靠防水做法的同时，结构对材料用量进行控制，混凝土胶凝材料总量不小于320kg/m3，其中水泥用量不少于260kg/m3。

底板疏水层：在保证防水施工质量同时，在设计角度考虑防排结合的方式，在结构底板上建筑层设置疏水层。

后浇带防渗漏措施：为提高后浇带防水质量，减少渗漏风险，底板和外墙后浇带部位采用抗水压垫层构造，不选用传统外贴式止水带。

6、设计促进质量管理——混凝土裂缝控制为了减少混凝土开裂风险，要求设计在地下室外墙混凝土设计中添加合成纤维抗裂，掺量为0.9kg/m3；在温度、收缩应力较大的现浇板区域，在板的表面双向配置防裂构造钢筋，有效减少裂缝产生。

7、设计促进质量管理——后浇带支撑为规避施工中工人误拆独立支撑风险，保证后浇带悬挑部位梁板质量，经设计计算负荷，后浇带独立支撑采用混凝土构造柱方式进行支撑，与结构梁板同时现浇，约1/5数量可用做后期砌筑构造柱使用；

8、设计促进质量管理——外墙渗漏风险管控为了减少外墙渗漏风险，塔楼结构外墙不采用结构拉缝和砌筑墙体，全部采用全现浇外墙，规避了结构拉缝和砌体材料外墙渗漏的隐患；

9、设计促进质量管理——机电管道支吊架①深化设计阶段，对大型管道和机房进行支吊架深化设计；②深化设计完成后对支吊架节点进行承载力计算，确定最有利施工质量管控的支吊架材质、型号、节点等内容；③支吊架材质、型号等反馈给设计院，确定是否需要结构补强。

支吊架大样图：支吊架大样图主要对综合支吊架和大型支吊架进行出图，图纸中包含支吊架的具体做法大样及支吊架的承重信息，为管道支架的施工质量、机电系统安全运行提供保障。

10、设计促进质量管理——幕墙、钢结构埋件为了提搞幕墙和钢结构的施工质量，幕墙和钢结构提前进行深化设计，施工总承包质量管理部提资埋件采用热镀锌预埋板+柱脚锚栓预埋做法更防变现场质量管控；深化设计单位深化后埋件大小满足计算受力要求；根据埋件布置图放线定位后，预埋柱脚锚栓与主体结构钢筋固定，保证施工质量，防止偏位。

11、设计促进质量管理——外墙保温为了减少内保温户内占用面积，提升项目品质（防止小业主收房后凿除保温层），满足节能要求前提下项目保温采用外墙外保温做法，通过采用新型热反射涂料加无机保温腻子做法，满足节能要求，可将保温腻子降至3毫米厚，避免传统外墙保温板开裂、脱落风险。

2022年8月5日 成都开课

一、课程背景

产品始终都是房地产开发企业赖以生存和发展的根本，也是所有企业最为核心的市场竞争力。

那么该如何提高房地产开发企业的产品竞争力呢？

要实现产品线开发，就要进行产品线创新研究。提高产品竞争力、提高项目投资收益率才是最终目的。将创新产品转化为可获得更高投资回报的标准化产品线，是企业必须要解决的一大战略问题。

本次课程，讲师通过案例解密所经手的地产项目诸多方面系统性讲授方案研判、产品研发设计定位、规划、方案评判、建筑降本增效、成本控制等方面全面阐释了设计管理的方法。

同时辅以实际案例逐步解析房地产企业在研发设计与成本适配关系、研发设计的概念、研发设计与净资产收益的关系、研发设计核心能力的重要性分析进行研发原理的讲解，促使地产企业设计管理者快速掌握产品设计的行业趋势、产品线和标准模块的研发方法、设计质量管理工具、成本优化控制方法、效果把控重点、项目设计运营管理技能，进而提升房地产公司的研发设计管理水平。

为学员们所面对的每一个疑惑，每一个容易忽略的环节都给予了循循善诱的讲解。

● 讲师简介

何老师

授课风格：以案例为导向，以多年房产公司经验，以设计师、甲方视角，根据客户及学员的实际情况阐述内容和观点。从全局观出发，逐步剖析，深入浅出，结合案例讲解解决实际问题。并从自身经历为出发点，与学员分享切身体会和感受。

方法领先：借鉴标杆企业产品线和标准模块的研发方法和管理模式，实现产品研发、质量到运营完美落地

二、课程收益

源于实战：课程内容、案例来源讲师所经手的国内标杆房地产企业项目、实践经验丰富，案例详实

专业易懂：将专业的产品设计的行业趋势、产品线和标准模块的研发方法等采取简单易懂的逻辑进行阐述

逻辑性强：课程具有极强的逻辑性，能够由浅入深，层层递进

价值度高：内容经过多家领先地产企业实战验证，确保方案研判与产品研发策略制定的科学性和正确性

三、第一章：产品战略

设计管理“金字塔”与产品战略

第1节 设计管理人员在公司所扮演的四大角色、思考设计管理的定位

第2节 设计管理的核心是什么？审核图纸或设计调协

1、如何“说服”他人？作为专业人士，我们需要什么

2、把“真实”目的摆到“台面”上

案例：理解—引导—说服

第3节 设计管理金字塔结构是怎样的

1、在设计管理不同阶段的工作中，我们能做什么？怎么做更好

2、学习能力、分析能力、创新突破、战略思维侧重点

3、行动举措往往比专业技能更重要

第4节 什么是战略？对战略的理解，决定了是“逆水行舟”还是“顺势而为”

第5节 房产品发展趋势简析

1、产品的风格

2、国家政策

3、客户需求

4、空间尺度

5、户型格局

6、规划布局

第6节 产品战略-产品体系

1、产品体系逻辑

2、产品体系的0到1的两个搭建思路

案例：某品牌公司产品体系逻辑及产品演变

某公司产品体系搭建思路

第7节 战术工具研究的目的—研究、对标

案例：地中海风格研究

中式合院院落研究

某公司小镇研究

第8节 战术实施—标准化的核心点有哪些

案例：某公司标准化建设思路、建设实例

第二章：设计定位

项目投拓设计思维、产品研发方向及案例分析

第1节 定位研发

1、从定位研发说起项目投拓

2、产品最重要是给客户展现什么

3、我们是打造产品还是打造图纸

4、产品的感性、理性思维

案例：某项目产品定位、某商业项目前端定位思考

第2节 现场踏勘

1、土地踏勘的“工具”

2、土地踏勘的意义

3、土地踏勘的关注点是什么

案例：土地踏勘规划设计常见制约因素、踏勘记录

研讨：土地取得前的设计管理举措及战略思考

第3节 方案强排

1、为什么要做方案强排

2、强排的目的及误区，目的不同则强排思路不同

案例：通过数学模型解决复杂问题

某项目快速决策实例

深度测算性质强排

沟通性质强排

另类测算

第三章：规划核心

谋全局、谋规划、规划设计核心及案例分析

第1节 规划设计—原则性审查

1、合同的符合度

2、任务书的符合度

3、相关规范及政府审批要求的符合度

案例：常见项目平面布局

4、规划设计-设计效果和功能

第2节 规划设计—理念与价值点

1、规划理念转化营销语言

2、不同理念（定位）侧重点不同

案例：豪宅的营造理念

从定位入手审核方案

3、规划价值挖掘

案例：限售价项目的规划剖析（对于限售价项目的挖掘和解读）

4、低密度产品的设计理念与要点

案例：低密度产品的道路体系规划

某项目规划总图剖析

第3节 重点区域重点打造

1、主入口，经常被忽视的重点区域

案例：某项目主入口的演变

项目主入口的精细化思考

某项目主入口的设计思考

2、儿童活动区，容易引起共鸣的亮点区域

案例：儿童活动区分析

3、重点区域也要充分考虑公司施工和管理水平，量力而行

第4节 规划设计的风险点

第四章：规划评审

如何评判规划方案优劣、项目决策及案例分析

第1节 规划方案的判断依据在哪里

第2节 多方案比选怎么选？如何从多方案中比较与判断规

划概念设计的价值方向

第3节 单方案又如何评判

案例：某高层住宅项目方案比选

某酒店式公寓项目方案比选

某项目急待开发，思考如何规划？如何创造价值？如何推算货值

某小镇类项目，前段概念规划的关注点

某低密度项目规划演变与分析

研讨：思考如何在前端规避风险，为后期提供支撑

第五章：建筑设计

建筑设计“核心”如何提升产品功能，以人为本策略

第1节 平面功能以人为本策略

1、以人为本概念延伸

研讨：以人为本，沉浸式体验与思考，是不是一定要投入大量成本才能换来客户体验的提升

案例：以人为本也需要想象力（进一步挖掘产品价值点）

2、合理的功能尺度

案例：雨棚尺度的合理化

入户空间的仪式感

地下空间的合理化布局

3、销售展示区的进一步思考

案例：销售展示区的“小心机”

地块永久销售展示区设置

幼儿园改销售展示区的思考

4、低密度产品的迭代，低密度产品的侧重点

第2节 避重就轻看立面

1、立面设计的目的

案例：某标杆企业立面设计的二次创新

2、门面—中用也要中看，避免上帝视角看建筑

案例：某项目主入口立面设计失败及扭转

某项目整体设计与主入口设计

某项目主入口分析

3、立面设计找不到“灵魂”

案例：某项目外立面改造案例

4、材质的“欺骗”，立面材料的把关与审核

案例：高层公寓外立面改造

选材失败案例、材料的视觉差、效果表达与实际不符等

5、立面设计的结构逻辑

案例：某项目主入口的设计演变

6、低密度产品的立面设计

案例：低密度设计整体比例

第六章：景观营造

从产品角度思考项目景观营造及案例分析

1、情景大于观景

2、硬质景观控制要点

3、景观视觉记忆点

4、关注童心、萌元素

5、追求意境

6、客户感受

7、站在客户角度亲自“走”一遍

第七章：成本策略

设计管理四大阶段成本控制策略及案例分析

第1节 项目投拓定位阶段的成本管控

1、以人为本概念延伸

第2节 规划设计阶段成本管控

1、建筑形态直优于折，优于弧

2、人车分流的前提下，充分利用空间

3、竖向设计，抬高基地减少土方，景观覆土

4、建筑层数的控制

5、配套均考虑对外营业，增加可售比

6、优化出入口

7、优化架空层

8、水系尽可能少做

9、 借助商业、会所设置售楼处

案例：建筑形体、小区出入口、竖向标高等

第3节 建筑设计阶段成本管控及成本控制

1、标准化是成本控制最有效的手段

2、限额设计指标

3、立面材料

4、节点做法

5、开窗形式

6、产品定位

案例：把钱花在刀刃上—中式别墅案例解析

统一计算口径、地下室、建筑细节

明确计算方法是有效节约成本的手段

第4节 景观设计阶段成本管控

1、建筑形态直优于折，优于3

第八章：产品复盘

创新破局一审视产品、反思设计

第1节 设计管理工作延伸

1、创新与破局

2、创新与破局的目的

3、是打破还是保留？

案例：某项目生死一线，如何破局

项目“烂尾”的思考，某项目剖析某项目小镇中心创新设计“溺水”项目“存活”

第2节 施工阶段的材料定样

案例：某项目材料定样示意

第3节 施工阶段的现场巡查

案例：项目巡查实例分析探讨

第4节 项目后评估

四、培训对象

这门课特别适合以下人群学习：

1、房地产企业董事长、总裁、总经理、项目总、副总经理、总裁办等高层领导

2、集团、区域、城市公司设计部门负责人，项目总经理，城市公司总经理

3、地产设计管理人员及地产研发人员（总建筑师、设计总监、设计经理、设计主管、以及建筑、结构、机电、室内、景观等专业设计人员）

4、建筑设计院、建筑设计公司高层领导及各专业负责人等

五、报名须知

【培训时间】2022年08月05日至07日 （05日全天报到、06-07日 周六、周日上课）

【培训地点】成都