2021年纽约房地产走势分析

纽约是地球上最昂贵，竞争最激烈的住房市场之一，它也是受新冠疫情打击最大的城市之一。在新旧之年交替之际，我们看到纽约房市呈现两极分化的趋势，一方面，强劲的买方需求，在2020年春季被短暂压制之后强力反弹，而租房市场空置率创下历史新高，导致租金下降到10年最低水平。这种情况是否在2021年持续下去，持续多久，纽约房市在新的一年会呈现怎样的走势？本文我就来做个预测分析。

与美国其他地区相比，纽约市2021年的复苏之路将更加艰难。纽约市既是新冠疫情大流行的震中，也是全美经济受冲击最大的城市之一，在美国82个都会区中，纽约失业状况最为严重，目前失业率仍在14％左右，6月和7月达到20％。

纽约的支柱产业，像娱乐、旅游、餐饮、酒店这些行业裁掉了将近一半的工作岗位，超过50万人失业，240,000家的小型企业中大约有三分之一将永远停业。

经济疲软意味着租房市场疲软，加上很多人在家工作以及学生上网课的影响，导致纽约租房空置率上升。11月份，全市范围的租房库存比去年同期增加了一倍，达到37000套，曼哈顿空置率达到创纪录的6.4%，租金下降幅度高达12.7%，是自2010年以来的最低水平。租房市场短期内不会回到疫情前的水平，直到经济和就业市场彻底恢复。

纽约市的全面复苏是否需要一年或更长时间，最终取决于一些未知因素，包括何时普及疫苗，是否获得联邦援助，以及有多少纽约人将永久离开。总之2021年对于纽约市而言仍将是漫长而艰难的一年。

新冠疫情也导致纽约贫富差距拉大，失去工作岗位的大多是工薪阶层，而科技金融等高薪领域的纽约人损失较少，他们不仅很少失业反而从科技股的上扬中获利不少。2020年第三和第四季度数据显示，买家迅速卷土重来，推动了2020年年末房屋销售增长。十月份，纽约市房产签约数达到了购房旺季的最高水平。

这些交易活动表明，当疫情平稳，买家就会采取行动，卖家也愿意进行价格谈判，抵押贷款利率还将保持在历史低位，2021年，有能力的纽约人将利用千载难逢的市场优势，继续助长房产交易保持活跃。

这里我重点分析曼哈顿和布鲁克林区房产在2021年的表现。

曼哈顿的文化特色，独特的历史，标志性的街区，以及丰富的资源，与城市其他任何地方相比都具有吸引力，这些因素将继续使曼哈顿变得不可取代。但曼哈顿也是居住门槛最高的社区，长期高房价和高租金把不少人拒之门外。

疫情对曼哈顿房市冲击很大，我们看到了疫情期间餐厅、酒吧、各种娱乐包括百老汇剧、电影、艺术展等全部关门，居民开始出逃，寻找更大空间的居住环境。因此2020年曼哈顿总体成交量与成交总金额是下滑的，但是高端买家在这段时间趁机而入，疫情对于高资产的投资人来说影响并不大，他们购入了面积更大、总价更高、但是折扣更多、单价更低的房产。疫情使得许多高端房产跌到了2015年的半价，这对于很多投资客来说是可遇不可求的机会，而2021年将是富人们继续抄底的时机。

同时曼哈顿的价格回归和租金下降，将让更多纽约人有能力负担住在曼哈顿的费用。经过10年的不间断上涨，曼哈顿的租金在疫情后下降10％，回到2010年的租金水平。

虽然曼哈顿永远不会便宜，但收入范围更广的居民将可以拥有一席之地。疫情让曼哈顿商业和地产迎来了一个重新洗牌的机会，住宅市场价格的调整，让曼哈顿更加公平，多样化，甚至更宜居。

除曼哈顿以外，布鲁克林区会是2021年的热门房产市场，疫情发生以来，纽约人在布鲁克林购房数量比以往任何时候都要多，在2020年10月创下了824个签约数的历史新高。

布鲁克林已成为在家工作或上网课的纽约人的首选。一项调查显示，由于疫情，纽约人在购房的偏好上发生了变化。与之前相比，家庭办公室、户外空间、单元内自带洗衣房、以及住家靠近公园的要求明显增多，而布鲁克林房产能以比曼哈顿更低的价格提供更多这些选择。

最后我想说说纽约政府的相关政策是否对房地产复苏带来影响。近年，随着纽约市政府和市议会政策越来越左倾，对房地产业已经带来负面影响。最近又传出市政府和州立法者为了弥补财政缺口，考虑增收纽约公寓空置税，就是对富人在纽约市的度假屋征税，这项提议是近年一系列对纽约房产界不友好行为的最新举措。

从2017年开始，州和联邦对税法的一系列修改就使得纽约房产交易量下滑，首先将州和地方税的抵扣上限设置为10,000美元，这对像纽约，旧金山和洛杉矶这样高地税地区的房产拥有者造成较大税务损失。2019年，纽约州又通过一项法律，将购买100万以上的豪宅税的税率逐渐提高，最高征收4.15％的豪宅税。

过度征税似乎能够增加政府财政收入，但也会逼迫富人离开纽约市。根据一项数据，收入最高的1％的纽约居民贡献了43％的城市所得税和51％的州所得税。

总而言之，这些变化使在纽约市购房成本提高，居住成本更加昂贵。从2017年开始，一些人开始离开曼哈顿，这造成了纽约市人口的小幅下降：从2017年初到2019年中，纽约市的人口从846.3万下降到了833.7万。

富裕的人离开导致城市财政收入减少，从而公共服务被削减，会导致地铁班次减少，治安恶化等后果，这又会促使更多人离开城市，由此陷入一个恶性循环。

今年六月是纽约市长的换届选举，虽然现任纽约市长白思豪无法继续连任，但后继者如何领导这个全球最重要城市，将影响纽约城市走向，当然也将影响纽约房市的发展。